💰 부동산 대출 필수 용어 정리 (+ 계산기): DSR, LTV, DTI, LTI, PTI 완벽 이해하기

💰 부동산 대출 필수 용어 정리 및 계산기: DSR, LTV, DTI, LTI, PTI 완벽 이해하기

부동산 대출을 계획 중이라면 반드시 알고 있어야 할 금융 용어들이 있습니다. 특히 DSR, LTV, DTI, LTI, PTI는 대출 한도와 직결되는 핵심 지표이기 때문에, 정확한 의미를 이해하는 것이 중요합니다. 이 페이지에서는 부동산 대출 시 꼭 알아야 할 핵심 용어를 자세히 정리하고, 직접 계산할 수 있는 계산기도 제공합니다.

📚 부동산 대출 핵심 용어 정리

✅ DSR이란? 총부채원리금상환비율

DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 매년 상환해야 하는 모든 대출의 원리금(원금+이자) 합계 비율입니다.

신용대출, 전세자금대출, 할부 등 모든 금융권 채무를 포함해 계산되므로 대출 심사에서 매우 중요한 지표입니다.

🔎 연소득은 세전 기준일까, 세후 기준일까?

👉 세전 소득 기준입니다.

예를 들어 연봉이 5,000만 원이고 세후 실수령액이 3,900만 원이라도, DSR 계산 시에는 5,000만 원 기준으로 계산합니다.

단, 실제 상환 능력은 세후 기준으로도 꼭 함께 따져보셔야 합니다.

✅ LTV란? 주택담보대출비율

LTV(Loan To Value)는 부동산 담보가치 대비 대출 가능한 비율입니다.

예: 6억 원짜리 아파트에 LTV 60% 적용 시 최대 3억6천만 원까지 대출 가능.

✔️ 무주택자, 생애최초 주택구입자 등은 LTV 우대 조건이 적용될 수 있으므로 반드시 해당 조건을 확인해보세요.

✅ DTI란? 총부채상환비율

DTI(Debt To Income)는 연소득 대비 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자의 비율을 말합니다.

과거에는 DSR보다 DTI가 더 중요했지만, 현재는 DSR 중심으로 전환되었습니다.

DSR은 모든 대출의 원리금이 포함되지만,

DTI는 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자만 포함되므로 적용 범위가 더 좁습니다.

💡 과거에 취급된 대출 중 일부는 여전히 DTI 기준을 적용받을 수 있어 참고는 필요합니다.

✅ LTI란? 소득 대비 대출 가능 비율

LTI(Loan To Income)는 연소득 대비 총 대출 가능 금액의 비율입니다.

예: 연소득이 6,000만 원이고, LTI 기준이 500%라면 최대 3억 원까지 대출 가능.

📌 LTI는 대출 "총액"을 기준으로 판단하는 지표이므로, DSR이 등장하기 전에는 핵심 지표로 사용됐습니다.

현재는 DSR이 사실상 LTI를 대체하고 있지만, 여전히 일부 금융사에서는 보조지표로 참고합니다.

✅ PTI란? 소득 대비 주거비 부담 비율

PTI(Payment To Income)는 월소득 대비 주택 관련 지출(원리금+관리비 등)이 차지하는 비율입니다.

쉽게 말해, 내가 번 돈 중에서 집 때문에 나가는 고정비용이 몇 퍼센트인지를 보는 지표입니다.

월 소득 400만 원,

주택 관련 지출이 160만 원이면,

PTI는 40%입니다.

💡 미국이나 유럽 등에서는 PTI 기준도 대출 심사에 활용되고 있고, 국내에서도 일부 금융기관이 참고 지표로 사용하고 있습니다.

특히 실제 주거비 부담을 판단하는 데 매우 유용한 수치입니다.

✅ 자기자본비율이란?

자기자본비율은 부동산을 매수할 때 내 자금이 전체 자금 중 어느 정도를 차지하는지를 보여주는 지표입니다.

예:

집값이 6억 원이고,

내 자금이 2억 원, 대출이 4억 원이라면,

자기자본비율은 33%입니다.

📌 자기자본비율이 높을수록 금융기관의 대출 승인 가능성도 높고, 금리나 조건에서 더 유리한 혜택을 받을 수 있습니다.

✅ 핵심 용어 비교표

용어	기준	포함 범위	중요도
DSR	연소득(세전)	모든 대출 원리금	⭐⭐⭐⭐⭐
DTI	연소득(세전)	주담대 원리금 + 기타 대출 이자	⭐⭐
LTI	연소득(세전)	총 대출 가능 금액	⭐⭐
LTV	담보가치	담보가치 대비 대출 비율	⭐⭐⭐
PTI	월소득	주거비 부담 비율	⭐
자기자본비율	전체 구입 자금	자기 자금 비중	⭐⭐

✅ 대출 전 미리 체크하세요!

• 📌 DSR 계산기 활용하기
  
• 📌 자기자본은 높일수록 유리
  LTV나 PTI보다 자기자본 비율이 높은 경우 대출 조건이 완화되는 경우도 있습니다.
• 📌 세전 vs 세후 차이 인지하기
  대출 심사는 세전 기준이지만, 실제 생활은 세후 기준이라는 점을 반드시 염두에 두세요.

💡 원리금 균등상환 vs 원금 균등상환

📊 두 가지 대출 상환 방식 비교

원리금 균등상환: 매월 동일한 금액(원금+이자)을 상환하는 방식으로, 초기에는 이자 비중이 크고 후기에는 원금 비중이 커집니다.

원금 균등상환: 매월 동일한 원금을 상환하고 이자는 잔액에 따라 계산되어, 초기 상환액이 크고 점차 감소합니다.

어느 방식이 유리할까요?

- 원리금 균등상환: 매월 일정한 금액을 납부하므로 가계 예산 관리가 쉽습니다.

- 원금 균등상환: 총 이자 부담이 적고, 시간이 지날수록 상환 부담이 줄어듭니다.

📌 일반적으로 장기적 관점에서는 원금 균등상환이 총 이자 비용을 절감할 수 있지만, 초기 부담이 클 경우 원리금 균등상환을 선택하는 것이 좋습니다.

🧮 나만의 부동산 대출 계산하기

이제 위에서 배운 용어들을 토대로, 직접 여러분의 상황에 맞는 대출 지표를 계산해보세요. 아래 계산기를 통해 DSR, LTV, DTI 등의 비율을 확인하고, 대출 가능 여부와 월 상환액을 미리 예측해볼 수 있습니다. 원리금 균등상환과 원금 균등상환 두 가지 방식에 따른 상환액도 비교해보세요.

📊 주택담보대출 지표 계산기

DSR, LTV, DTI, LTI, PTI 등의 대출 지표를 직접 계산해보세요!

개인 정보 입력

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연간 소득 (세전) ?

₩

월 소득 (세전) ?

₩

주택 가격 ?

₩

대출 희망 금액 ?

₩

대출 기간 (년) ? 5년 10년 15년 20년 25년 30년 35년 40년 45년 50년

대출 금리 (%) ?

기존 대출 월 상환액 ?

₩

계약금 (선납) 금액 ?

₩

계산 결과

LTV (담보인정비율) ?

0%

DTI (총부채상환비율) ?

0%

DSR (총부채원리금상환비율) ?

0%

LTI (소득대비대출비율) ?

0배

자기자본비율 ?

0%

PTI (소득대비주택구입부담률) ?

0%

예상 월 상환액 (원리금 균등상환)

₩0

원리금 균등상환 방식(매월 동일한 금액 상환)으로 계산한 예상 월 상환액입니다.

예상 첫 달 상환액 (원금 균등상환)

₩0

원금 균등상환 방식의 첫 달 상환액입니다. 매월 원금은 동일하고 이자는 감소합니다.

예상 마지막 달 상환액 (원금 균등상환)

₩0

원금 균등상환 방식의 마지막 달 상환액입니다.

총 이자 지불액

₩0

대출 기간 동안 지불하게 될 총 이자 금액입니다.

총 상환액

₩0

대출 기간 동안 지불하게 될 총 금액(원금+이자)입니다.

📝 마무리하며

이제는 단순히 '얼마까지 빌릴 수 있을까?'가 아닌,

'얼마나 안전하게 빌리고, 감당할 수 있을까?'를 따지는 시대입니다.

DSR, LTV는 물론, DTI, LTI, PTI까지 정확하게 이해하고 대출을 계획한다면,

내 집 마련이나 부동산 투자에서 훨씬 현명한 판단을 하실 수 있습니다.

궁금한 점이 있으시다면 댓글이나 메시지로 문의 주세요.

실제 사례 기반으로 상담도 도와드릴게요 😊

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